Контроль инвестиций
Первый метод - регистрируемая 30-тилетняя аренда земли с правом пролонгации.
Второй метод - учреждение и эффективный контроль над тайской компанией, которая является владельцем земельных участков. Арендная схема управления достаточно понятна и проста в исполнении, а право владения земельными участками на территории Таиланда нуждается в более подробном объяснении.
Согласно Земельному Кодексу (кроме определённых исключений), иностранное физическое лицо не имеет права на владение землей в Таиланде. Кроме того, любое юридическое лицо, включая тайские частные компании и общества с ограниченной ответственностью, в которых иностранным гражданам принадлежит более 49% акций, также будет рассматриваться как иностранная компания. Однако земельный Кодекс и Закон об иностранных предприятиях (Foreign Business Act), не запрещает иностранным гражданам контролировать (в части голосования, принятия решений и назначения органов управления) тайские компании, в которых иностранцам принадлежит не более 49% акций.
Таким образом, первостепенное значение имеют надлежащим образом определенные условия полного контроля иностранного акционера над тайской компанией без нарушений законодательства. Существует несколько способов, гарантирующих иностранному акционеру установку такого контроля. Обычно это регистрация нескольких типов акций компании с различными голосующими правами и правами назначения директора компании. Для дополнительной гарантии иностранный акционер может взять себе в личную аренду земельные участки, которыми владеет тайская компания, где ему принадлежит не более 49% акций. Кроме того, иностранец может осуществить залог данных земельных участков в свою пользу, хотя многими инвесторами этот шаг уже рассматривается как излишний. В любом случае, нужно иметь дело только с профессионалами. Они смогут надлежащим образом отследить Ваши интересы при учреждении компании и совершении сделок купли-продажи земли с максимальной защитой Ваших инвестиций. Старайтесь, чтобы все документы, которые вы подписываете, были выполнены или дополнительно переведены на понятный Вам язык.
Налогообложение недвижимости
В Таиланде существует два различных вида налогов, взимаемых с собственности: земельный налог; налог на использование строений. Эти налоги взимаются с собственников домов, сооружений, помещений и земельных участков, сдающих свою собственность в аренду или предлагающих ее для разного рода коммерческого использования.
Земельный налог очень мал и рассчитывается по отношению к площади земельного участка, которым располагает собственник. Величина его составляет буквально несколько бат с 1 Rai земли, поэтому земельный департамент редко утруждает себя своевременным сбором этого налога, обычно дожидаясь пока за несколько лет он не составит более значительную сумму. При коммерческих расчетах сделок значением этого налога обычно пренебрегают.
Ставка налога на использование строений 12,5% от реальной или расчетной годовой суммы выручки от аренды данной собственности (годовая сумма выручки – это сумма, которую определенно может приносить данная собственность при сдаче в аренду на годичный период). Данные о платежах могут быть получены из договоров аренды, а если Налоговый Департамент усомнится в реальности предоставленных документов (в случае, если сумма платежей будет очевидно занижена), то расчет налога может быть произведен экспертами Департамента по методу аналогии.
В случае приобретения собственности по лизинговому контракту или договору долгосрочной аренды, арендатор не становится объектом обложения этим налогом за исключением случаев, когда это предусматривается самим контрактом и соглашением с арендодателем.
Местный налог на развитие взимается с собственников земельных участков. Данный налог не платится, если собственность сдается в аренду или иным образом используется с извлечением дохода. Налоговые ставки различаются в зависимости от оценочной стоимости земли и определяются органом местного самоуправления. Обычно ставка налога очень низкая, в среднем, она составляет несколько бат с 1 Rai. Земля, находящаяся под частными жилищами, не облагается данным налогом, но это исключение касается только определенных видов земельных участков, которым местной властью дано такое преимущество.
Налоги Земельного Департамента
В Таиланде существует множество разнообразных налогов, в том числе, связанных с куплей-продажей недвижимости. В случае если иностранное физическое лицо намеревается инвестировать в Таиланд, планирует обзавестись недвижимостью на территории королевства, и возможно, извлекать из своей собственности доход, сдавая ее в наем или передавая для иного коммерческого использования, то такая деятельность обязательно попадет под налогообложение. Тайская налоговая система во многом подобна налоговым системам других стран: она непростая, иногда неоднозначная, и имеющая при этом большое количество исключений, привилегий и допущений в зависимости от тех или иных обстоятельств.
Но к счастью, именно в случаях с земельными налогами все предельно ясно и конкретно. Так что практически все квалифицированные юристы и специалисты по недвижимости, оперирующие сегодня на Самуи, смогут достаточно точно и подробно рассказать о вытекающих из покупки налоговых платежах.
- Transfer fee (сбор за переход права собственности) 2% от заявленной или установленной Земельным Департаментом стоимости земельных участков (Land office Appraised Value). Сбор за регистрацию договоров аренды составляет 1% от суммы договора. Например, на май 2006 года земля в районе города Натон на холмах оценивалась Земельным Департаментом в 600,000 бат за 1 Rai. Таким образом, даже если продажа состоялась по цене ниже уставленной, то налог будет рассчитан и взят исходя из цены 600,000 THB за Rai. Реальная цена составляет около 5,0 млн. бат, но при этом большинство собственников отражает недвижимость у себя в отчетности именно по установленным ценам Земельного Департамента. Земельные участки, расположенные непосредственно на берегу в районе Hua Thanon, тогда же оценивались Земельным Департаментом в 8,5 млн. бат за 1 Rai. Таким образом, если участок был приобретен из расчета 20 млн. THB (текущие цены мая 2006 г.), то вполне возможно при переоформлении заявить в договоре стоимость Департамента и значительно снизить налоговые отчисления. Следует добавить, что и в балансе предприятия этот земельный участок впоследствии может быть отражен по цене, указанной в документах, подписанных в Земельном Департаменте.
- Stamp Duty (гербовый сбор) 0,5% от регистрируемой стоимости земли (действуют те же правила, что и в случае, указанном выше) в момент перехода права собственности в том случае, если данный объект в последний раз был перепродаваем более чем 5 лет назад.
- Withholding tax (налог с оборота) 1% взимается с регистрируемой стоимости участка (для юридических лиц).
- Special business tax (предпринимательский налог) 3,3% взимается с оценочной стоимости недвижимой собственности при переходе права собственности в случае, если данный объект недвижимости уже перепродавался в течение предыдущих 5 лет.
Плательщиками вышеуказанных налогов являются как частные лица, так и все виды резидентных компаний, владеющих собственностью на территории Таиланда. Налоговая база определяется с цен, фиксированных Земельным Департаментом на данный момент на конкретный вид земли. Реальные цены могут быть значительно выше регистрируемых. Отражение в бухгалтерской отчетности, с другой стороны, может быть сделано двумя путями: либо по цене Земельного Департамента, либо же по актуальной цене, если собственник желает отразить в балансе все проведенные расчеты. Данные отчеты подготавливаются внешними аудиторами на основании предоставленных компанией документов.
Сборы и налоги Земельного Департамента обычно платятся поровну покупателем и продавцом, хотя этот вопрос внутренних переговоров сторон, и иногда случается, что все 100% сборов платит та или иная стороны по договоренности.
Важно помнить
Если интересующий вас земельный участок не имеет прямого доступа к общественной дороге, то считается необходимым подписание соответствующего документа, который устанавливает правила сервитута.
Лучше всего пользоваться услугами профессионалов, которые помогут заранее уточнить и прогарантировать наличие у продавца земли или застройщика всех необходимых документов:
Необходимо заметить, что на практике кроме экологических и высотных ограничений, не существует других каких-либо значимых законов, регламентирующих права собственника на выбор места и типа строения на принадлежащей ему земельном участке.
Гарантии исполнения контракта
Большинство западных строительных компаний предоставляет своим клиентам различные типы гарантийных документов. Как правило, это гарантии на срок и качество исполнения и различные поручительства.
На Самуи, где основная масса строительных компаний - это предприятия малого и среднего бизнеса, клиент обычно платит стартовый депозит, необходимый подрядчику для начала работ, и далее совершает постадийные перечисления по мере окончания очередного этапа строительства. Крайне нежелательно совершение стопроцентной предоплаты в обмен на гарантию исполнения строительного контракта.
Большинство застройщиков используют собственные строительные компании, или же, если они назначают тендер, то выбранная субподрядная организация обычно соглашается с предоставлением гарантий исполнения строительного контракта. Такие документы выдаются банком субподрядчика для гарантии всех последующих платежей. Застройщик может также оговорить отнесение окончательного расчёта в размере до 10% от контрактной стоимости на период после подписания акта приема выполненных работ. По окончании строительства подрядчик, как правило, предоставляет годичную гарантию по качеству на выполненный объект, чего вполне достаточно для обнаружения возможных дефектов. Лучшей защитой от возможного банкротства или несостоятельности подрядчика являются контрактные условия, при которых оплата производится по факту выполнения стадии работ.
В случае приобретения земли, ситуация выглядит несколько иначе. При подписании контракта на ее покупку обычно оговаривается задаток в размере 5-10%, а основной платёж совершается уже в момент перевода права собственности в земельном департаменте. Будет также благоразумным не начинать основных строительных работ на приобретаемом земельном участке до момента законной регистрации права собственности на него или же права долгосрочной аренды.
Что касается строительных проектов, то даже если земля общественного пользования закладывается, кредитор по закладной (банк или иной финансовый институт) на практике не станет отказывать в праве выкупа закладной вследствие просрочки или лишать права пользования в связи с относительной мало пригодностью данной земли. Даже в самом неблагоприятном случае, когда кредиторы все-таки станут настаивать на лишении права собственности, они будут связаны наличием существующих сервитутов и прав преимущественного выкупа.
